Kattava opas ensiasunnon rahoitukseen: lainat, ASP-säästäminen, vakuudet ja tuet. Näin rahoitat ensimmäisen asuntosi järkevästi.

Ensiasunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista päätöksistä. Rahoituksen järjestäminen voi tuntua monimutkaiselta, mutta oikealla tiedolla ja suunnittelulla se onnistuu. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki tärkeimmät asiat ensiasunnon rahoituksesta.

Ensiasunnon ostajana saat merkittäviä taloudellisia etuja. Tärkein näistä on varainsiirtoverovapaus, jonka ansiosta säästät 4 % asunnon kauppahinnasta. Vapautus koskee 18-39-vuotiaita, jotka ostavat ensimmäistä asuntoaan vähintään 50 % omistusosuudella.

ASP-säästäminen on toinen merkittävä etu. ASP-järjestelmässä saat korkeamman talletuskoron säästöillesi sekä valtion takauksen lainallesi. Kun olet säästänyt vähintään 10 % asunnon hinnasta, voit hakea edullista ASP-lainaa, jonka korkomarginaali on tavallista asuntolainaa matalampi.

ASP-lainan valtiontakaus on maksuton ja kattaa jopa 25 % lainan määrästä, maksimissaan 50 000 euroa. Tavallisesti valtiontakaus maksaa 2,5 % takauksen määrästä. Lisäksi valtio tarjoaa ASP-lainoihin korkotukea: jos lainan kokonaiskorko ylittää 3,8 %, valtio maksaa ylimenevästä osasta 70 %.

Asuntolainan hakeminen on ensiasunnon ostajalle usein helpompaa, sillä pankit huomioivat ASP-säästämisen osoituksena maksukyvystä. Myös omarahoitusosuuden vaatimus on pienempi - ASP-lainassa riittää 10 % kun tavallisesti vaaditaan 15 %.

Muista hakea varainsiirtoverovapautta verottajalta 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta. Vapautus edellyttää, että muutat asuntoon vakituisesti asumaan 6 kuukauden sisällä kaupasta.

Lainan hakeminen alkaa yleensä omarahoitusosuuden kerryttämisellä. Tavallisessa asuntolainassa tarvitset vähintään 15 % asunnon hinnasta omia säästöjä, ASP-lainassa riittää 10 %. Esimerkiksi 200 000 euron asuntoon tarvitset säästöjä 20 000-30 000 euroa.

Lainahakemuksen käsittelyä varten pankki tarvitsee seuraavat dokumentit:

• Palkkalaskelmat viimeiseltä 3 kuukaudelta
• Viimeisin veroilmoitus ja verotuspäätös
• Tiedot muista lainoista ja säännöllisistä menoista
• Selvitys omasta varallisuudesta
• Ostettavan asunnon tiedot ja isännöitsijäntodistus

Lainan myöntämiseen vaikuttavat erityisesti:

• Säännölliset tulot ja vakituinen työsuhde
• Aikaisempi maksukäyttäytyminen
• Muiden lainojen ja velkojen määrä
• Vakuudet ja omarahoitusosuus

Lainahakemuksen voit tehdä useimpien pankkien verkkosivuilla. Suositeltavaa on vertailla eri pankkien tarjouksia, sillä korkomarginaaleissa ja muissa ehdoissa voi olla merkittäviä eroja. Lainatarjouksen saaminen kestää tyypillisesti 1-2 viikkoa.

Ennen lopullista lainapäätöstä pankki tekee vielä stressitestin, jossa arvioidaan maksukykysi 6 % kokonaiskorolla. Tämä varmistaa, että selviät lainanlyhennyksistä myös korkojen noustessa.

Asuntolainan kokonaiskustannukset muodostuvat useista eri osista. Merkittävin näistä on korko, joka koostuu pankin marginaalista ja viitekorosta. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa yhden prosenttiyksikön korkoero tarkoittaa noin 2 000 euron eroa vuosikustannuksissa.

Lainan todelliseen vuosikorkoon vaikuttavat myös muut kulut:

• Lainan nostopalkkio (tyypillisesti 0,4-0,6 % lainamäärästä)
• Lainan hoitomaksu (noin 2-4 €/kk)
• Verkkopalvelumaksu (2-3 €/kk)
• Mahdollinen valtiontakauksen maksu (2,5 % takauksen määrästä)

Vakuuksien järjestämisestä voi tulla lisäkustannuksia, jos tarvitset täydentävää vakuutta ostettavan asunnon lisäksi. Myös lainan takaisinmaksutapa vaikuttaa kokonaiskustannuksiin - tasaerälainassa maksat alussa enemmän korkoa kuin tasalyhenteisessä.

Varaudu myös yllättäviin kustannuksiin ottamalla lainaturva tai säästämällä puskurirahasto. Lainaturvan hinta on tyypillisesti 0,4-0,7 % lainan määrästä vuodessa. Puskurirahastoksi suositellaan 3-6 kuukauden lainanhoitokulujen määrää.

Kokonaiskustannuksiin voit vaikuttaa kilpailuttamalla lainan, neuvottelemalla marginaalin ja valitsemalla sopivan lyhennystavan. Lainamäärän mitoittaminen oikein suhteessa maksukykyyn on myös tärkeää ylimääräisten kulujen välttämiseksi.

Asuntolainaan tarvitset aina vakuudet, jotka turvaavat pankin saatavat. Ostettava asunto toimii ensisijaisena vakuutena, mutta sen vakuusarvo on yleensä vain 70-80 % asunnon arvosta. Tämä tarkoittaa, että 200 000 euron asunnosta saat vakuusarvoa noin 140 000-160 000 euroa.

Lisävakuudeksi voit saada valtiontakauksen, joka kattaa enintään 20 % asunnon hankintahinnasta, maksimissaan 50 000 euroa. Takaus maksaa 2,5 % takauksen määrästä. ASP-lainassa valtiontakaus on maksuton ja kattaa jopa 25 % lainasummasta.

Jos tarvitset vielä täydentäviä vakuuksia, vaihtoehtoja ovat:

• Vanhempien tai muiden läheisten asunto tai muu omaisuus
• Pankin tarjoama täytetakaus tai täytevakuus
• Henkilötakaus, jossa takaaja vastaa lainasta koko omaisuudellaan
• Talletusvakuus eli pantattu talletus

Pankki arvioi vakuustarpeen aina tapauskohtaisesti. Arvioon vaikuttavat:

• Lainan määrä suhteessa asunnon arvoon
• Omarahoitusosuuden suuruus
• Hakijan maksukyky ja luottotiedot
• Asunnon sijainti ja kunto

Vakuuksista kannattaa keskustella pankin kanssa jo lainaneuvottelujen alkuvaiheessa. Näin saat realistisen kuvan siitä, paljonko lisävakuuksia mahdollisesti tarvitset ja mitä vaihtoehtoja sinulla on niiden järjestämiseen.

Asuntolainan kilpailuttaminen kannattaa aina, sillä jo 0,1 prosenttiyksikön ero marginaalissa tuo merkittäviä säästöjä. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa tämä tarkoittaa noin 200 euron vuosisäästöä.

Kilpailuta laina vähintään 3-4 pankista. Vertaile erityisesti näitä tekijöitä:

• Korkomarginaali ja kokonaiskorko
• Lainan toimitusmaksu ja muut kulut
• Lainan joustavuus (lyhennysvapaat, maksuerien muutokset)
• Pankin tarjoamat lisäpalvelut ja edut

Kilpailutuksen ajoitus on tärkeää. Pyydä lainatarjoukset noin 3-4 kuukautta ennen suunniteltua asuntokauppaa. Tarjoukset ovat yleensä voimassa 1-3 kuukautta.

Valmistaudu kilpailutukseen kokoamalla:

• Tarkat tiedot tuloistasi ja menoistasi
• Selvitys säästöistäsi ja muusta varallisuudesta
• Tiedot mahdollisista lisävakuuksista
• Alustava arvio ostettavan asunnon hinnasta

Hyödynnä neuvotteluissa pankkien välistä kilpailua. Jos saat hyvän tarjouksen yhdestä pankista, näytä se muille ja pyydä vastatarjous. Muista, että marginaalista voi aina neuvotella - erityisesti jos olet hyvä asiakas.

Kilpailuttaminen on erityisen kannattavaa ensiasunnon ostajalle, sillä pankit näkevät sinut potentiaalisena pitkäaikaisena asiakkaana. Voit saada merkittäviä etuja sitoutumalla keskittämään pankkiasiointisi.

Paljonko tarvitsen omia säästöjä ensiasuntoon? Yleensä 5-10% asunnon hinnasta. ASP-tilille säästettäessä vähimmäisvaatimus on 10%.

Mikä on ASP-järjestelmä? Asuntosäästöpalkkiojärjestelmä, jossa säästät 10% asunnon hinnasta ja saat valtiontakauksen sekä korkotukea lainallesi.

Miten saan vapautuksen varainsiirtoverosta? Olet oikeutettu vapautukseen, kun ostat ensimmäisen asuntosi, olet 18-39-vuotias ja omistat asunnosta vähintään 50%.

Kuinka suuren asuntolainan voin saada? Lainamäärä riippuu tuloistasi, säästöistäsi ja muista lainoistasi. Yleensä maksimilaina on 4,5 kertaa vuositulosi.

Mitä vakuuksia tarvitsen asuntolainaan? Ostettava asunto toimii yleensä 70% vakuutena, lopuille tarvitset lisävakuuden kuten vanhempien takauksen tai muun omaisuuden.

Kannattaako kiinteä vai vaihtuva korko? Riippuu markkinatilanteesta ja omasta riskinsietokyvystäsi. Kiinteä korko tuo ennustettavuutta, vaihtuva voi tulla edullisemmaksi.

• Ensiasunnon ostajalle on tarjolla erityisetuja kuten ASP-järjestelmä ja vapautus varainsiirtoverosta
• Rahoitus kannattaa suunnitella huolella huomioiden omarahoitusosuus, lainan lyhennystavat ja korot
• Pankkien kilpailuttaminen ja eri rahoitusvaihtoehtojen vertailu on tärkeää parhaan lopputuloksen saamiseksi

• Stressitesti lainalle
• Lainahakemuksen tekeminen
• Lainavertailu
• Lainan lyhennystavat
• Laina-ajan valinta
• Korko
• Lainan kokonaiskustannukset
• Asuntolainan korkovähennys
• Lainanmaksulaskurit
• Asuntolainan vertailutyökalut

• Finanssivalvonta
• Verohallinto
• Valtiokonttori
• Suomen Pankki
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto
• Ympäristöministeriö (ASP-järjestelmä)

ASP-laina valtiontakaus ensiasunnon ostajan edut

Elämäntilanteet ja rahoitus