Mitä yrittäjän tulee tietää henkilökohtaisen omaisuuden käyttämisestä yritysrahoituksen vakuutena

Yrittäjänä saatat joutua tilanteeseen, jossa yrityksen rahoituksen saamiseksi tarvitaan henkilökohtaista omaisuuttasi vakuudeksi. Tämä opas auttaa sinua ymmärtämään mitä se käytännössä tarkoittaa ja mitä riskejä siihen liittyy.

Pankit vaativat henkilökohtaisia vakuuksia erityisesti uusilta yrityksiltä ja startup-yrittäjiltä, joilla ei ole vielä vahvaa taloushistoriaa tai merkittävää yritysomaisuutta. Tämä on pankille tapa pienentää luottoriskiä, kun yrityksen maksukyvystä ei ole pitkäaikaista näyttöä.

Henkilökohtaisia vakuuksia tarvitaan tyypillisesti, kun:

• Yritys on alle 2-3 vuotta vanha
• Yrityksen omavaraisuusaste on alle 25%
• Lainamäärä ylittää yrityksen vuotuisen liikevaihdon
• Yrityksellä ei ole riittävästi reaalivakuuksia

Pankki arvioi henkilökohtaisen omaisuuden vakuusarvon yleensä 70-80% käyvästä arvosta. Esimerkiksi 200 000 euron arvoisesta asunnosta saa tavallisesti noin 140 000-160 000 euron vakuusarvon. Asuntovakuus onkin yleisin henkilökohtainen vakuus yrityslainoille.

Vaihtoehtoja henkilökohtaisille vakuuksille ovat:

• Yrityskiinnitys yrityksen omaisuuteen
• Finnveran takaus
• Korotettu korkomarginaali
• Osakkaiden sijoitukset yritykseen
• Factoring-rahoitus

Henkilökohtaisten vakuuksien käyttö on yleisempää pienissä ja keskisuurissa yrityksissä - suuryrityksiltä niitä vaaditaan harvemmin. Vakuusvaatimukset kevenevät tyypillisesti yrityksen kasvaessa ja taloudellisen tilanteen vakiintuessa.

Lähes kaikki omaisuus, jolla on rahallista arvoa, voi toimia lainan vakuutena. Asunnot ja kiinteistöt ovat yleisimpiä vakuuksia, ja niiden vakuusarvo on tyypillisesti 70-80% käyvästä arvosta. Yrityslainoissa myös liiketilat ja tuotantorakennukset ovat merkittäviä vakuuksia.

Sijoitusomaisuus kelpaa myös vakuudeksi:

• Pörssiosakkeet: vakuusarvo 50-70% markkina-arvosta
• Rahastot: vakuusarvo 60-80% lunastusarvosta
• Joukkovelkakirjat: vakuusarvo jopa 90% nimellisarvosta

Irtain omaisuus voi toimia vakuutena, mutta vakuusarvot ovat yleensä matalampia:

• Ajoneuvot: 50-60% käyvästä arvosta
• Koneet ja laitteet: 40-60% hankinta-arvosta
• Arvoesineet: tapauskohtaisesti arvioitava

Vakuuksien käyttöä rajoittavat muun muassa aikaisemmat kiinnitykset, yhteisomistus ja omaisuuden käyttötarkoitus. Pankit edellyttävät yleensä vakuusomaisuuden vakuuttamista. Erityisesti yrittäjien kohdalla henkilökohtaisen ja yrityksen omaisuuden vakuuskäyttöä arvioidaan kokonaisuutena.

Huomioitavaa on, että vakuusarvot vaihtelevat pankkikohtaisesti ja markkinatilanteen mukaan. Pankki voi myös vaatia useita eri vakuuksia riskien hajauttamiseksi. Vakuuksien realisointi on aina viimeinen keino, ja siksi pankit arvioivat tarkkaan vakuuksien likvidisyyttä.

Henkilökohtaisten vakuuksien realisointi on yrittäjälle vakava tilanne. Jos yritys ei selviä velvoitteistaan, pankki voi vaatia vakuuden realisointia - käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi asunnon myyntiä velkojen maksamiseksi. Realisointiprosessi käynnistyy yleensä vasta useiden maksuhäiriöiden jälkeen.

Riskien minimoimiseksi on tärkeää:

• Rajata henkilökohtaisten vakuuksien määrä vain välttämättömään
• Tehdä selkeä vakuussuunnitelma jo lainaneuvottelujen alussa
• Varmistaa yrityksen kassavirran riittävyys lainanhoitoon
• Ottaa kattava yrittäjän henkilövakuutus

Avioehtosopimus vaikuttaa merkittävästi vakuuksien käyttöön. Ilman avioehtoa puolison suostumus tarvitaan yhteisen omaisuuden käyttöön vakuutena. Avioehtosopimuksella voidaan rajata osa omaisuudesta yrityslainojen ulkopuolelle ja suojata perheen taloudellista asemaa.

Vakuusriskeiltä voi suojautua myös:

• Hajauttamalla rahoituslähteitä useammalle taholle
• Käyttämällä Finnveran takausta osana vakuusjärjestelyjä
• Pitämällä osa omaisuudesta vakuuskäytön ulkopuolella
• Sopimalla etukäteen pankin kanssa joustoista maksuvaikeustilanteissa

Tilastojen mukaan noin 15-20% yrittäjistä joutuu käyttämään henkilökohtaista omaisuuttaan yritysvelkojen maksuun jossain vaiheessa. Erityisen riskialttiita ovat ensimmäiset 3-5 toimintavuotta, jolloin noin 30% yrityksistä lopettaa toimintansa.

Tarvittavat dokumentit lainan vakuusjärjestelyjä varten ovat:

• Virkatodistus (enintään 3 kk vanha)
• Omaisuuden arviokirjat tai kiinteistönvälittäjän lausunto
• Kiinteistöjen lainhuutotodistukset
• Rasitustodistukset mahdollisista aikaisemmista kiinnityksistä
• Puolison suostumus, jos omaisuus on yhteistä

Vakuuksien arvostuksessa pankki käyttää ulkopuolista arvioijaa tai omaa asiantuntijaansa. Prosessi etenee tyypillisesti seuraavasti:

• Kiinteistöarvioija tarkastaa kohteen paikan päällä
• Vertailukauppojen analysointi alueella
• Kuntotarkastus tarvittaessa
• Vakuusarvon määritys (70-80% käyvästä arvosta)

Vakuudet vapautuvat automaattisesti, kun laina on kokonaan maksettu. Osittainen vapauttaminen on mahdollista, kun:

• Lainaa on lyhennetty merkittävästi (yleensä yli 50%)
• Yrityksen taloudellinen tilanne on vahvistunut selvästi
• Vakuusarvo ylittää selvästi jäljellä olevan lainamäärän

Huomioitavaa on, että vakuuksien vapautusprosessi kestää tavallisesti 2-4 viikkoa. Pankki perii yleensä vakuuksien vapautuksesta toimitusmaksun, joka vaihtelee 150-300 euron välillä. Kiinteistövakuuksien vapauttaminen edellyttää aina panttikirjojen fyysistä luovutusta tai sähköisen panttikirjan siirtoa.

Mitä omaisuutta voi käyttää yrityksen vakuutena? Vakuutena voi käyttää kiinteistöjä, asunto-osakkeita, arvopapereita ja muuta reaalivakuudeksi kelpaavaa omaisuutta.

Miten henkilökohtainen takaus eroaa reaalivakuudesta? Henkilökohtainen takaus kattaa koko velan henkilökohtaisella omaisuudella, kun taas reaalivakuus rajoittuu tiettyyn omaisuuserään.

Voiko puolison omaisuutta käyttää yrityksen vakuutena? Kyllä, puolison omaisuutta voi käyttää vakuutena, mutta siihen tarvitaan puolison nimenomainen suostumus.

Miten voin suojata henkilökohtaista omaisuuttani yritystoiminnan riskeiltä? Voit rajoittaa vastuuta yhtiömuodon valinnalla, hakea vaihtoehtoisia vakuusmuotoja ja pitää yrityksen ja henkilökohtaisen talouden erillään.

Milloin henkilökohtainen vakuus voidaan vapauttaa? Vakuus voidaan vapauttaa, kun laina on maksettu tai kun se korvataan muulla vakuudella rahoittajan hyväksynnällä.

• Yrittäjän henkilökohtainen omaisuus voi toimia yrityksen lainojen vakuutena, mikä on yleinen käytäntö erityisesti pienyrittäjillä
• Henkilökohtaisen omaisuuden käyttö vakuutena sisältää merkittäviä riskejä ja voi vaarantaa yrittäjän henkilökohtaisen talouden
• Vaihtoehtoisina vakuusmuotoina kannattaa harkita yrityskiinnitystä, takauksia tai muita rahoitusratkaisuja

• Osakaslainat
• Takaus
• Vakuuden arvostaminen
• Yrittäjän henkilökohtaiset luottotiedot
• Lainan myöntämiskriteerit
• Vierasvelkapantti
• Taloudenhallinta yrittäjänä
• Pääomalainat
• Osakaslainan verotus
• Käyttöpääomalainat

• Finnvera - Vakuusopas yrittäjille
• Suomen Yrittäjät - Rahoitusopas
• Finanssivalvonnan ohjeistukset
• Pankkien yleiset vakuusehdot
• Osakeyhtiölaki ja muut relevantit lait

riskit vaikutukset perheeseen vaihtoehdot

Vakuudet ja Takaukset